Kupując mieszkanie pod wynajem, zapewne wiesz, że kosztu zakupu mieszkania nie możesz jednorazowo odliczyć od otrzymywanych przychodów z najmu. Wydatek na nieruchomość i jej przystosowanie do wynajmu możesz zaliczyć do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Przejdź przez poniższe 6 kroków i dowiedz się, na czym polega amortyzacja mieszkania i jak możesz uwzględnić ją w kosztach, a tym samym obniżyć swój podatek od wynajmu!

KROK I – USTAL WARTOŚĆ POCZĄTKOWĄ MIESZKANIA

W pierwszej kolejności ważne jest, aby ustalić wartość początkową mieszkania, od której będziesz liczyć amortyzację.

Co składa się na wartość początkową?

W wartości początkowej uwzględnij m.in.:

a) cenę zakupu mieszkania;

b) koszty notarialne związane z zakupem mieszkania;

c) podatek PCC związany z zakupem mieszkania;

d) usługi budowlane związane z wykończeniem mieszkania (środka trwałego), m.in. gipsowanie, malowanie, kładzenie płytek, podłóg, wykonanie instalacji elektrycznych czy hydraulicznych;

e) odsetki od kredytu zapłacone do momentu przekazania mieszkania do używania.

Czego nie wliczysz do wartości początkowej mieszkania?

W wartości początkowej mieszkania nie uwzględniaj:

a) wyposażenia mieszkania, np. stołu, krzeseł, kanapy, telewizora, pralki, lodówki, łóżka (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych wyposażenie możesz wliczyć do kosztów bezpośrednio);

b) odsetek od kredytu naliczonych po przekazaniu mieszkania do używania;

c) ceny zakupu gruntu/udziału w gruncie.

Wartość początkową możesz również ustalić w sposób uproszczony poprzez wymnożenie powierzchni użytkowej mieszkania przez kwotę 988 zł. Niestety wartość początkowa, którą ustala się w ten sposób, jest z reguły dużo niższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Wiąże się to z niższymi odpisami amortyzacyjnymi, a co za tym idzie niższymi kosztami uzyskania przychodów.

KROK II – INTERESUJE CIĘ AMORTYZACJA MIESZKANIA? WYBIERZ NAJKORZYSTNIEJSZĄ DLA SIEBIE METODĘ!

Podstawową metodą amortyzacji jest metoda liniowa. Polega ona na zastosowaniu stawek ustalonych ustawowo w wykazie stawek.

Kolejną z możliwych opcji – bardzo lubianą przez wynajmujących – jest amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Opcja ta nie jest jednak dostępna dla każdej nieruchomości.

Tylko w przypadku mieszkań zaliczanych do środków trwałych (czyli mieszkań, do których przysługuje Ci pełne prawo własności) używanych bądź ulepszonych możesz zastosować amortyzację z indywidualnym stawkami. Stawki możesz ustalać samodzielnie. Muszą one jednak mieścić się w limitach określonych w ustawie.

Amortyzacji z zastosowaniem indywidualnych stawek amortyzacyjnych nie stosuje się w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dla celów podatkowych jest ono uznawane za wartość niematerialną i prawną.

Co to znaczy, że mieszkanie jest używane?

Dla celów podatkowych mieszkanie używane to takie, które przed nabyciem było wykorzystywane przez ponad 5 lat.

Zwróć szczególną uwagę na słowa „przed nabyciem”. Mieszkania kupione w stanie deweloperskim nie będą spełniać tego warunku nawet wtedy, gdy przez pierwsze 5 lat od zakupu sam mieszkałeś w tym mieszkaniu, a następnie przeznaczyłeś je na wynajem.

Z amortyzacji z zastosowaniem indywidualnych stawek mogą skorzystać, np. wynajmujący, którzy kupili prawo własności do mieszkania w kamienicach lub starszych budynkach. Wówczas warunek wykorzystywania mieszkania przez ponad 5 lat przez zakupem z reguły jest spełniony.

Co oznacza, że mieszkanie jest ulepszone?

Dla celów podatkowych mieszkanie uznaje się za ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co ważne, do wydatków na ulepszenie nie zalicza się wyposażenia mieszkania. Ulepszenie mieszkania dotyczy, m.in. jego przebudowy, adaptacji czy modernizacji.

Amortyzacja przy zastosowaniu indywidualnych stawek spotykana jest częściej w przypadku mieszkań używanych niż ulepszonych.

KROK III – USTAL STAWKĘ AMORTYZACYJNĄ

Stawkę amortyzacyjną dla amortyzacji liniowej środków trwałych znajdziesz w wykazie stawek będącym załącznikiem do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odwiedź poniższe witryny i dowiedz się więcej:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Wykaz stawek amortyzacyjnych

Dla lokalu mieszkalnego stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 %. Oznacza to, że rocznie możesz wliczyć w koszty 1,5 % wartości początkowej mieszkania. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka wynosi 2,5 %.

W przypadku amortyzacji indywidualnej lokalu mieszkalnego (środka trwałego) stawkę ustalasz samodzielnie. Nie może ona jednak przekroczyć 10 %.

Oznacza to, że rocznie możesz wliczyć w koszty nawet 10 % wartości początkowej mieszkania. Wybór stawki 10 % oznacza, że mieszkanie będziesz amortyzować przez 10 lat. Jeśli wybierzesz stawkę niższą, np. 5 %, wówczas rocznie będziesz wliczać w koszty 5 % wartości początkowej mieszkania, co oznacza, że amortyzacja będzie dokonywana przez 20 lat.

KROK IV – PRZYGOTUJ EWIDENCJĘ ŚRODKÓW TRWAŁYCH I WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH

Rozliczenie amortyzacji w kosztach jest możliwe pod warunkiem prowadzenia odpowiedniej ewidencji.

Zwolnieni z ewidencji są tylko ci wynajmujący, którzy wartość początkową lokalu ustalili metodą uproszczoną (mnożąc kwotę 988 zł przez powierzchnię użytkową mieszkania wyrażoną w metrach kwadratowych).

Ewidencja powinna zawierać następujące elementy:

a) liczbę porządkową;

b) datę nabycia;

c) datę przyjęcia do używania;

d) określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;

e) określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;

f) symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;

g) wartość początkową;

h) stawkę amortyzacyjną;

i) kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy oraz kwotę narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony;

j) zaktualizowaną wartość początkową;

k) zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;

l) wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;

m) datę likwidacji oraz jej przyczynę lub datę zbycia.

Ewidencję możesz prowadzić przy użyciu programów księgowych. Możesz też skorzystać z excela. Gotowy szablon ewidencji, jak również arkusz, który pozwoli Ci przeprowadzić symulację odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach w oparciu o informacje o Twoich nieruchomościach, otrzymasz w ramach kursu „Podstawy amortyzacji”.

KROK V – WPROWADŹ MIESZKANIE DO EWIDENCJI

Dokonaj odpowiednich zapisów w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania mieszkania do używania.

Jeśli mieszkanie wprowadzisz do ewidencji później, to dla celów podatkowych będzie to uznane za ujawnienie.

KROK VI – DOKONUJ ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH

Amortyzację możesz rozpocząć dopiero od miesiąca następującego po miesiącu wprowadzenia mieszkania do ewidencji.

Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do ewidencji w październiku, to amortyzację rozpoczniesz od listopada.

Od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, amortyzację możesz rozpocząć począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji.

Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało ujawnione w ewidencji dopiero w listopadzie, to amortyzację możesz rozpocząć dopiero w grudniu.

Odpisów amortyzacyjnych dokonujesz w równych ratach: co miesiąc, co kwartał lub co rok.

Jeśli w danym roku zdecydowałeś się na odpisy miesięczne, to w kolejnym roku możesz to zmienić i dokonywać odpisów co kwartał lub co rok. Możesz też pozostać przy odpisach miesięcznych.

Wybraną metodę amortyzacji stosujesz do pełnego zamortyzowania mieszkania. Odpisy amortyzacyjne pomniejszają Twój przychód z wynajmu w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych. Pamiętaj, że w razie wyboru ryczałtu amortyzacja mieszkania nie stanowi dla Ciebie kosztów uzyskania przychodów, ponieważ w ryczałcie nie uwzględnia się kosztów.

AMORTYZACJA MIESZKANIA – DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ!

Zainteresowało Cię to, o czym przeczytałeś w powyższym wpisie? Chcesz prześledzić konkretne przykłady sytuacyjne, które ułatwią Ci zrozumienie zagadnień, o których przeczytałeś przed chwilą? W kursie „Podstawy amortyzacji” znajdziesz odpowiedzi na pytania, które najczęściej otrzymuję od moich klientów. Na postawie przygotowanych przeze mnie przykładów zrozumiesz, dlaczego określone rozwiązania z zakresu amortyzacji są dla Ciebie korzystne. Zrozumiesz również, dlaczego inne nie będą dla Ciebie opłacalne. Po ukończeniu poniższego kursu zyskasz ogromną dawkę wiedzy na temat optymalizacji podatkowej. Zakup kursu „Podstawy amortyzacji” to jednorazowa inwestycja, która szybko zwróci Ci się w postaci niższych zobowiązań podatkowych z tytułu wynajmu!

Zobacz też pozostałe wpisy!