Stoisz przed decyzją związaną z wyborem sposobu rozliczania najmu? A może już świadczysz usługi najmu, jednak rozważasz zmianę sposobu rozliczenia z fiskusem? Najem prywatny a działalność gospodarcza – czym różnią się te dwie formy opodatkowania? Poznaj podstawowe różnice i dowiedz się, na co warto zwrócić uwagę.

I. Forma prowadzenia

Działalność gospodarczą rejestrujesz w CEIDG – nadajesz jej nazwę, wskazujesz rodzaje usług/czynności, które będziesz w ramach niej wykonywał (symbole PKD) itp. Działalność możesz zarejestrować online.

Świadczenie usługi najmu prywatnego nieruchomości nie widnieje w oficjalnym rejestrze, jak ma to miejsce w przypadku przedsiębiorców.

II. Moment uzyskania przychodu i poniesienia kosztu

W najmie prywatnym obowiązuje, tzw. metoda kasowa.

Oznacza to, że dopóki nie otrzymasz wpłat od najemców, nie uzyskujesz przychodu, a co za tym idzie – nie płacisz podatku! Oczywiście reguła ta odnosi się również do kosztów. Dopóki nie opłacisz faktury za prąd czy Internet, nie możesz pomniejszyć podstawy opodatkowania, gdyż koszt de facto nie został poniesiony.

Przykład 1

Wojtek w ramach najmu prywatnego wynajmuje kawalerkę. Najemca zobowiązany jest do zapłaty 1.500 zł czynszu najmu miesięcznie. Wojtek wybrał ryczałt jako formę opodatkowania najmu.

W okresie od lutego do kwietnia najemca (z uwagi na problemy finansowe) nie zapłacił czynszu.

Przychód z najmu prywatnego u Wojtka za okres od lutego do kwietnia wynosi 0 zł!

Skoro przychód jest zerowy, to Wojtek nie zapłaci podatku.

W działalności gospodarczej sytuacja jest odwrotna. Nawet jeśli nie otrzymasz przelewu od najemcy, to i tak uzyskujesz przychód!

Tutaj znaczenie mają kwoty należne (te, które najemca powinien wpłacić, nawet jeśli tego nie zrobił).

Przykład 2

Wojtek wynajmuje kawalerkę. Najemca zobowiązany jest do zapłaty 1.500 zł czynszu najmu miesięcznie. Wojtek rozlicza najem w ramach działalności gospodarczej. Korzysta z opodatkowania ryczałtem.

W okresie od lutego do kwietnia najemca (z uwagi na problemy finansowe) nie zapłacił czynszu.

Nie zmienia to jednak faktu, że przychód Wojtka z działalności za okres od lutego do kwietnia wyniósł 4.500 zł (3 * 1.500 zł).

Przychód ten podlega opodatkowaniu, co oznacza, że Wojtek mimo braku wpływów od najemcy musi zapłacić podatek.

III. Dokumentacja

W działalności gospodarczej obowiązkowo prowadzi się dokumentację. Przedsiębiorcy rozliczający się na zasadach ogólnych prowadzą podatkową księgę przychodów i rozchodów, w której dokonują zapisów o zdarzeniach występujących w działalności według określonych zasad.

Z kolei przedsiębiorcy rozliczający się ryczałtem w ramach działalności gospodarczej prowadzą ewidencję przychodów.

W najmie prywatnym nie masz obowiązku prowadzenia księgi przychodów i rozchodów oraz ewidencji przychodów.

Ważne natomiast, żebyś co miesiąc/kwartał obliczał przychód/dochód i odprowadzał podatek. Nie ma nakazanej formy prowadzenia ewidencji. Wystarczy więc, że stworzysz tabelę, np. w arkuszu Excel, w której będziesz uwzględniał przychody od najemców oraz poniesione koszty.

IV. ZUS

W najmie prywatnym nie płacisz składek do ZUS.

Jeśli otwierasz działalność gospodarczą, to masz obowiązek zgłoszenia do ZUS i uiszczania składek. Przez pierwsze 6 miesięcy płacisz tylko składkę zdrowotną, której wysokość zależy od poziomu Twoich przychodów/dochodów. Po upływie 6 miesięcy dochodzą jeszcze składki społeczne, które obowiązują na preferencyjnych warunkach przez okres kolejnych 24 miesięcy. Po upływie 2 lat przechodzisz na pełny ZUS.

Wysokość składki zdrowotnej uzależniona jest od formy opodatkowania, z której korzystasz.

Jeśli w ramach działalności gospodarczej wybrałeś opodatkowanie według skali podatkowej (17% / 32%), wówczas co miesiąc płacisz składkę zdrowotną w wysokości 9% Twoich dochodów.

W przypadku opodatkowania podatkiem liniowym (19%) miesięczna składka zdrowotna wynosi 4,9% Twoich dochodów.

Jeśli w ramach działalności gospodarczej wybrałeś opodatkowanie ryczałtem, wówczas wysokość składki zależy od progu, w jakim znajdują się Twoje przychody. Przykładowo dla przychodów poniżej 60.000 zł składka wynosi ok. 325 zł a dla przychodów mieszczących się w przedziale 60.000 zł – 300.000 zł składka wynosi ok. 540 zł miesięcznie.

Składki społeczne przedsiębiorców nie zależą od wybranej w ramach działalności formy opodatkowania.

W tym przypadku znaczenie ma to, czy jesteś nowym przedsiębiorcą oraz jakie uzyskujesz dochody. Tutaj zastosowanie znajdą:

– składki na preferencyjnych zasadach przez okres 24 miesięcy;

– składki pełne po okresie 24 miesięcy;

– tzw. mały ZUS plus, jeśli należysz do grupy mniejszych przedsiębiorców.    

Dokładne kwoty składek możesz sprawdzić na stronie Składki na ubezpieczenia – Rozliczenia z ZUS – ZUS.

Jeśli oprócz działalności pracujesz również na etacie i uzyskujesz wynagrodzenie wyższe lub równe wynagrodzeniu minimalnemu, wówczas w działalności opłacasz tylko składki zdrowotne – nawet po pierwszych 6 miesiącach.

W tym artykule poznałeś podstawowe różnice między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Poruszono tu głównie aspekty niefinansowe. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jakie są różnice podatkowe między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą, to zapoznaj się ze szczegółami kursu „Poznaj podstawy wynajmu”!

Zobacz też pozostałe wpisy!