„Nowy Ład wynajem mieszkania” to coraz częściej wyszukiwane w Internecie hasło. Nic dziwnego… Projekt Polskiego Ładu od samego początku budzi liczne kontrowersje. Kolejne poprawki dawały niektórym wynajmującym cień nadziei na to, że nadchodzące zmiany podatkowe nie będą dla nich aż tak dotkliwe, jak pierwotnie zakładano. Ostatecznie większość zmian – a przynajmniej tych najbardziej dotkliwych dla wynajmujących – wejdzie w życie począwszy od 1 stycznia 2023 roku. Wówczas osoby wynajmujące nieruchomości – zarówno w ramach najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej – nie będą mogły uwzględniać w kosztach odpisów amortyzacyjnych lokali, budynków mieszkalnych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ponadto w ramach najmu prywatnego ryczałt będzie jedyną możliwą formą opodatkowania przychodów. Zasady ogólne zostaną zlikwidowane.

Odroczenie w czasie kluczowych zmian w podatkach od najmu nie spowodowało jednak, że w przepisach obowiązujących w tym roku wszystko jest zrozumiałe i przejrzyste. Wręcz przeciwnie! W ustawach znajdujemy bowiem informacje, które można interpretować w różny sposób zarówno przez podatników (wynajmujących), jak i przez urzędy skarbowe.

W tym artykule przyjrzymy się bliżej aktualnym dylematom wynajmujących. Poniżej znajdziesz listę najczęściej pojawiających się pytań z zakresu rozliczania najmu w 2022 roku wraz z komentarzami w zakresie ich interpretacji.

NOWY ŁAD WYNAJEM MIESZKANIA | WĄTPLIWOŚCI W ZAKRESIE INTERPRETACJI PRZEPISÓW NA 2022 ROK

1. Jeśli w 2021 roku uzyskiwałem dochody opodatkowane na zasadach ogólnych w ramach, tzw. najmu prywatnego, to czy w 2022 roku mogę pozostać na zasadach ogólnych?

Tak. W tym zakresie nie mamy wątpliwości. Świadczy o tym art. 71 Ustawy z dnia 29.10.2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw.

POLSKI ŁAD:

„Art. 71. 1. Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.”

Powyższe stanowisko potwierdza również Ministerstwo Finansów w wyjaśnieniach opublikowanych 16.02.2022 r.

2. Najem prywatny. Jeśli w 2021 roku uzyskiwałem przychody opodatkowane ryczałtem, to czy w 2022 roku mogę zmienić formę opodatkowania na zasady ogólne?

Naszym zdaniem tak, jednak stanowiska urzędów w tym zakresie są różne. Spójrzmy na przepisy.

Na podstawie art. 9a ust. 6 UPDOF 2022:

„Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.

Z kolei na podstawie art. 71 POLSKI ŁAD:

„Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem) ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.”

Wątpliwość budzi wyrażenie „zasady opodatkowania tych przychodów”, które w sytuacji wskazanej w pytaniu można interpretować dwojako. Z jednej strony jako przychody z najmu obowiązujące w 2021 roku (ogólnie),a z drugiej strony jako przychody z najmu obowiązujące danego podatnika w 2021 roku.

Jeśli przyjmiemy pierwszą wersję, wówczas w 2021 roku do wyboru były dwie formy opodatkowania: ryczałt i zasady ogólne. Podatnik w 2022 roku mógłby więc wybrać jedną z nich.

Z kolei jeśli przyjmiemy drugą wersję, wówczas podatnik może stosować tylko tę formę opodatkowania, którą wybrał w 2021 roku. W sytuacji wskazanej w pytaniu byłby to ryczałt.

Na podstawie wyjaśnień z 16.02.2022 roku zarówno podatnik, który w zeszłym roku rozliczał najem prywatny na zasadach ogólnych, jak i podatnik, który rozliczał najem ryczałtem, w 2022 roku może skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych.

3.  W jaki sposób można wpłacać ryczałt w 2022 r. – miesięcznie czy kwartalnie?

Stanowiska urzędów w tym zakresie również są rozbieżne.

Z jednej strony w art. 21 ust. 1a RYCZAŁT 2022:

„Podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania”. 

Art. 21 ust. 1b wskazuje, że „zasadę, o której mowa w ust. 1a, mogą stosować wyłącznie podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności, o których mowa w art. 7, oraz podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200.000 euro.”

Oznacza to, że na podstawie obecnych przepisów ryczałt z najmu prywatnego można płacić tylko miesięcznie. Kwartalną formę płatności mogą wybrać przedsiębiorcy.

Jednakże nie zapominajmy o art. 71 ust. 1 POLSKI ŁAD, na podstawie którego możemy stosować zasady obowiązujące w 2021 roku.

POLSKI ŁAD:

„Art. 71. 1. Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.”

W tym miejscu również powstaje wątpliwość.

1. Czy w tym zapisie chodzi o zasady opodatkowania przychodów z najmu obowiązujące w 2021 roku wszystkich podatników? W 2021 roku do wyboru były płatności miesięczne lub kwartalne.

2. A może chodzi o zasady opodatkowania przychodów z najmu, które wybrał i stosował dany podatnik w 2021r.? Oznaczałoby to, że jeśli w 2021 roku wynajmujący stosował wpłaty kwartalne, to w tym roku również może wybrać kwartalne wpłaty. Jednakże, jeśli stosował miesięczne, to w tym roku nie może zmienić już formy wpłat z miesięcznych na kwartalne.

Ministerstwo Finansów nie odniosło się bezpośrednio do tej kwestii. Jednakże z wyjaśnień dotyczących problemu nr 2 możemy wnioskować, że podatnik – bez względu na to, w jaki sposób wpłacał ryczałt w zeszłym roku – w 2022 roku nadal ma do wyboru zarówno opcję wpłat miesięcznych jak i kwartalnych.

4. Jak zgłosić zmianę formy opodatkowania, jeśli w 2021 roku rozliczałem się na zasad ogólnych, a w 2022 roku chcę przejść na ryczałt? Czy pierwsza wpłata ryczałtu będzie traktowana w 2022 r. jako zgłoszenie wyboru opodatkowania przychodów ryczałtem?

Na podstawie art. 9 ust. 4  RYCZAŁT w 2021 roku obowiązywała zasada, że pierwsza wpłata na ryczałt jest traktowana na równi ze zgłoszeniem wyboru opodatkowania przychodów ryczałtem.

W wersji ustawy obowiązującej na dzień 01.01.2022 roku ustęp 4 art. 9 został uchylony.

W tym miejscu również należy przytoczyć art. 71 POLSKI ŁAD:

„Art. 71. 1. Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.”

Na podstawie powyższego artykułu możemy więc wnioskować, że wpłata ryczałtu będzie traktowana jak zgłoszenie wyboru opodatkowania ryczałtem w 2022 roku, choć nie wynika to jasno z treści artykułu.

5. Czy w 2022 roku mam obowiązek obliczać i wpłacać zaliczki z najmu prywatnego, jeśli rozliczam się na zasadach ogólnych?

Odpowiedź na powyższe pytania wydawałaby się jasna (twierdząca), gdyby nie to, że został uchylony punkt 2 art. 44 ust. 1 Ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (stan na dzień 04.01.2022 roku).

Spójrzmy, jakie zmiany zaszły w tym artykule:

Czy to oznacza, że w 2022 roku nie musimy płacić zaliczek z najmu prywatnego na zasadach ogólnych?

Naszym zdaniem obowiązek płacenia zaliczek jest, ale nie wynika wprost z obecnych przepisów... Urzędy natomiast powołują się na art. 71 ust. 1 „Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.” i argumentują, że skoro w 2021 roku był obowiązek płacenia zaliczek z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, to w 2022 roku również musimy stosować się do tego obowiązku i wpłacać zaliczki.

Stanowisko Ministerstwa Finansów jasno wskazuje, że w 2022 roku wynajmujący rozliczający najem prywatny na zasadach ogólnych nie mają obowiązku wpłacania w trakcie roku zaliczek. Podatek należny za 2022 rok należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36 (składanym w 2023 roku) i dopiero wtedy wpłacić podatek.

6.  W nawiązaniu do pytania nr 5 powstaje kolejna wątpliwość. W jaki sposób obliczać zaliczki na podatek z najmu prywatnego na zasadach ogólnych w 2022 roku?

Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów w najmie prywatnym na zasadach ogólnych nie mamy obowiązku obliczania i wpłacania zaliczek w trakcie roku, zatem to pytanie jest już nieaktualne.

7. Czy uzyskując dochód z etatu i jednocześnie świadcząc usługi najmu prywatnego na zasadach ogólnych można złożyć PIT-2 pracodawcy?

Spójrzmy na pkt 3 art. 32. ust. 3. UPDOF 2022:

„Zaliczkę obliczoną w sposób określony w ust. 1, 1a, 2 i 2a zmniejsza się o kwotę stanowiącą 1/12 kwoty zmniejszającej podatek, określonej w pierwszym przedziale skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1, jeżeli pracownik przed pierwszą wypłatą wynagrodzenia w roku podatkowym złoży zakładowi pracy oświadczenie według ustalonego wzoru, w którym stwierdzi, że:

1) nie otrzymuje emerytury lub renty za pośrednictwem płatnika;

2) nie osiąga dochodów z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną;

3) nie osiąga dochodów, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3;

4) nie otrzymuje świadczeń pieniężnych wypłacanych z Funduszu Pracy lub z Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;

5) ten zakład pracy jest właściwy do stosowania tego zmniejszenia.”

Spójrzmy teraz, o jakie dochody chodziło w art. 44 ust. 3 UPDOF 2022:

Na podstawie powyższych przepisów znów pojawiają się wątpliwości. Składać, czy nie składać PIT-2 u pracodawcy?

W naszej opinii jeśli wynajmujący rozlicza się na zasadach ogólnych, to kwotę zmniejszająca podatek powinien uwzględniać przy obliczeniu zaliczki z najmu. Oznacza to, że pracownik nie powinien składać PIT-2 u pracodawcy.

NOWY ŁAD A NAJEM | PODZIEL SIĘ SWOIMI SPOSTRZEŻENIAMI

Jak widzisz, przepisy podatkowe na 2022 rok można interpretować w bardzo różny sposób… W tym artykule opisałam zaledwie siedem problemów, które wzbudziły moje wątpliwości co do tego, jak rozliczać najem w 2022 roku. Jeśli masz swoje spostrzeżeniami na ten temat lub dręczą Cię inne pytania z zakresu interpretacji nowych przepisów podatkowych związanych z najmem, to zachęcam Cię do udziału w dyskusji pod wpisem. Zachęcam również do zapoznania się z pozostałymi artykułami na temat Polskiego Ładu.

Jeśli natomiast chcesz omówić swoje sprawy podatkowe związane z wynajmem nieruchomości podczas indywidualnej rozmowy, to zachęcam Cię do zapisania się na konsultacje online. Chętnie podzielę się z Tobą moją wiedzą i doświadczeniem z zakresu rozliczania podatków związanych z wynajmem nieruchomości.

Zobacz też pozostałe wpisy!