W związku z nowym rokiem podatkowym wynajmujący stoją przed wyborem optymalnej dla siebie formy opodatkowania dochodów z najmu. Podatek od wynajmu można bowiem rozliczać na kilka sposobów. W tym roku wybór może wydawać się nieco trudniejszy ze względu na Polski Ład i zamieszanie, które wokół niego powstało. Kolejne poprawki do projektu ustawy wniosły wiele istotnych zmian w podatkach. Niektóre z nich wejdą w życie począwszy od 1 stycznia 2022 roku a niektóre począwszy od 1 stycznia 2023 roku. Jeśli jeszcze się z nimi nie zapoznałeś, to możesz to zrobić TUTAJ.

W poniższym artykule dowiesz się, jakie masz możliwości w zakresie wyboru formy opodatkowania najmu w 2022 roku. Poznasz też ich podstawowe zasady.

TERMIN WYBORU FORMY OPODATKOWANIA NAJMU

Do kiedy możesz wybrać formę opodatkowania najmu na 2022 rok?

Zgodnie z przepisami wyboru należy dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego w danym roku podatkowym przychodu. Zdecydowana większość wynajmujących pierwszy czynsz w 2022 roku otrzyma w styczniu. Oznacza to, że termin wyboru opodatkowania najmu przypadnie na 20 lutego.

PODATEK OD WYNAJMU W 2022 ROKU

Poniższy wykres przedstawia dostępne formy opodatkowania wynajmu obowiązujące w 2022 roku.

Wynajem nieruchomości, np. mieszkań czy też lokali użytkowych można rozliczać na dwa sposoby – poprzez, tzw. najem prywatny lub w ramach działalności gospodarczej.

WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI W RAMACH NAJMU PRYWATNEGO

Jeśli w 2021 roku rozliczałeś wynajem nieruchomości w ramach, tzw. najmu prywatnego, to w 2022 roku masz do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt lub zasady ogólne. Druga z nich przysługuje Ci jeszcze tylko w 2022 roku! Począwszy od 2023 roku najem prywatny rozliczysz już tylko ryczałtem.

PODATEK OD WYNAJMU | RYCZAŁT CZY ZASADY OGÓLNE?

Czym różni się ryczałt w najmie od opodatkowania na zasadach ogólnych? Poznaj podstawowe różnice.

1. Możliwość rozliczenia kosztów na zasadach ogólnych

Ponosisz wysokie koszty związane z najmem (odsetki od kredytu, opłaty administracyjne, amortyzacja)? Jeśli tak, to pamiętaj, że wybierając zasady ogólne, możesz rozliczyć koszty, a tym samym pomniejszyć swój podatek od wynajmu. Zestawienie podstawowych kosztów w najmie znajdziesz TUTAJ. Ułatwi Ci ono podjęcie decyzji związanej z wyborem formy opodatkowania najmu.

Przy obliczenie ryczałtu nie uwzględniasz kosztów, jakie ponosisz. Tu bierzesz pod uwagę wyłącznie przychody.

2. Stawka podatku

Na ryczałcie obowiązują dwie stawki podatku: 8,5 % oraz 12,5 %. Jeśli Twoje przychody nie przekroczą progu 100.000 zł, wówczas obowiązuje Cię niższa ze stawek. Z kolei jeśli przychody przekroczą 100.000 zł, to od nadwyżki ponad 100.000 zł zapłacisz 12,5 % podatku.

W przypadku zasad ogólnych stawki podatku są wyższe. Wynoszą 17 % (dla dochodów do 120.000 zł) oraz 32 % (od nadwyżki ponad 120.000 zł).

3. Podstawa obliczania podatku

Ryczał obliczasz od przychodów z najmu. Nie uwzględniasz tu kosztów, jakie ponosisz. Z kolei na zasadach ogólnych najpierw odliczasz od przychodu koszty, a dopiero później obliczasz podatek. Jeśli ponosisz wysokie koszty związane z wynajem, to może się okazać, że na zasadach ogólnych podatek od wynajmu będzie niższy niż na ryczałcie.

4.  Sumowanie z dochodami

Dochód z najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych sumuje się z dochodami z innych źródeł opodatkowanymi w ten sam sposób (skala podatkowa), np. z dochodami z etatu. W konsekwencji istnieje ryzyko, że Twoje łączne dochody przekroczą 120.000 zł. Wówczas od nadwyżki ponad tę kwotę zapłacisz podatek według stawki 32 %.

Ryczałt obliczasz oddzielnie. Nie sumujesz przychodów opodatkowanych ryczałtem z dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych. Przykładowo, jeśli uzyskujesz dochody z umowy o pracę i rozliczasz najem ryczałtem, to nie ponosisz ryzyka, że dodatkowy dochód z najmu wpłynie na przekroczenie progu podatkowego 120.000 zł.

5. Zgłoszenie do urzędu

Jeśli zdecydujesz się na ryczałt, wówczas powinieneś poinformować o tym naczelnika urzędu skarbowego. Zrobisz to poprzez złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu.

Jeśli w 2021 roku korzystałeś z ryczałtu i chcesz przy nim pozostać, wówczas nie musisz dodatkowo informować o tym urzędu skarbowego. Wybór ryczałtu dotyczy również kolejnych lat, chyba że chcesz z niego zrezygnować. W takim wypadku należy złożyć oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania ryczałtem.

Wzory oświadczeń wraz z innymi dokumentami przydatnymi w rozliczaniu najmu ryczałtem znajdziesz w naszym kompleksowym kursie „Wszystko o ryczałcie”.

6. Kwota wolna od podatku

Na zasadach ogólnych obowiązuje kwota wolna od podatku (30.000 zł). Oznacza to, że jeśli Twój dochód nie przekroczy progu 30.000 zł, wówczas nie zapłacisz podatku w ogóle. Pamiętaj jednak, że w kwocie 30.000 zł uwzględniasz nie tylko dochód z wynajmu, ale również dochód z innych źródeł opodatkowany na zasadach ogólnych, np. z umowy o pracę!

W przypadku opodatkowania ryczałtem kwota wolna od podatku nie obowiązuje. Oznacza to, że już od pierwszego zarobionego tysiąca złotych zapłacisz podatek w wysokości 8,5 %, a więc 85 zł.

7. Rozliczenie roczne PIT

W przypadku ryczałtu zeznanie roczne należy złożyć w terminie od 15 lutego do końca lutego w roku następującym po roku podatkowym, za który się rozliczasz. Zeznanie za 2022 rok należy więc złożyć w terminie od 15 do 28 lutego 2023 roku.

Na zasadach ogólnych obowiązuje późniejszy termin na złożenie PIT. Zeznanie należy złożyć w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po zakończonym roku podatkowym. Zeznanie za 2023 rok należy więc złożyć najpóźniej 30 kwietnia 2023 roku.

WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI W RAMACH DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

W ramach działalności gospodarczej obowiązują cztery możliwe formy rozliczeń.

1. ZASADY OGÓLNE

Dochód na zasadach ogólnych opodatkowany jest podobnie jak w najmie prywatnym według stawek 17 % oraz 32 %. Kwota wolna od podatku to również 30.000 zł a próg podatkowy, po przekroczeniu którego zapłacisz 32 % podatku, to 120.000 zł.

W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na obowiązek płatności składek do ZUS. Składki na ubezpieczenia społeczne są określone kwotowo i mieszczą się w przedziale ok. 286 zł – 1.211 zł miesięcznie. Ich dokładna wysokości uzależniona jest jednak do wielu czynników. Składka zdrowotna wynosi zaś 9 % od kwoty dochodu. Oznacza to, że im wyższy dochód osiągniesz, tym wyższą składkę zapłacisz.

2. PODATEK LINIOWY

W przypadku podatku liniowego dochód opodatkowany jest według stałej stawki 19 %. Stawka ta nie zależy od poziomu Twoich dochodów. Nie ma tu więc ryzyka, że zapłacisz podatek według stawki 32 %. Przy wyborze podatku liniowego kwota wolna od podatku (30.000 zł) nie obowiązuje. Oznacza to, że już od pierwszego zarobionego tysiąca zapłacisz podatek według stawki 19 % a więc 190 złotych. Co więcej, składki społeczne podobnie jak przy opodatkowania według skali wynoszą około 286 zł – 1.211 zł miesięcznie. Składka zdrowotna zależy zaś od dochodu i wynosi 4,9 % kwoty dochodu.

3. RYCZAŁT

Najem rozliczany ryczałtem podobnie jak w najmie prywatnym opodatkowany jest według stawek 8,5 % oraz 12,5 %. Wyższy podatek zapłacisz od nadwyżki ponad 100.000 zł. Składki społeczne wynoszą około 286 zł – 1.211 zł miesięcznie. Wysokość składek zdrowotnych zależy od progu kwoty przychodów, w którym się znajdujesz i waha się w przedziale 305 zł – 917 zł.

4. KARTA PODATKOWA

Ta forma rozliczenia dostępna jest tylko dla tych, którzy korzystali z karty podatkowej w 2021 roku i chcą przy niej pozostać. „Nowi” przedsiębiorcy nie mają możliwości rozliczania najmu za pomocą karty podatkowej.

Zainteresowało Cię to, o czym przeczytałeś? Chcesz zdobyć więcej informacji na temat rozliczania wynajmu? Może wybrałeś już formę opodatkowania, ale nadal masz wątpliwości dotyczące tego, do którego urzędu powinieneś wpłacać podatek od najmu czy też tego, w jaki sposób powinieneś rozliczać wynajem nieruchomości należących do małżeństwa? A może do tej pory nie wykazywałeś wynajmu przed urzędem i chciałbyś to zmienić? Jeśli chcesz poznać odpowiedzi na kluczowe pytania, które nurtują wynajmujących, to zapoznaj się z kursem „Poznaj podstawy wynajmu”.

Zobacz też pozostałe wpisy!