Projekt zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych oraz w niektórych innych ustawach to swego rodzaju rewolucja w polskim systemie podatkowym! Jeśli planowane zmiany wejdą w życie, to osoby wynajmujące nieruchomości bardzo dotkliwie odczują ich skutki. Ci, którzy do tej pory nie płacili podatków dochodowych, prawdopodobnie zaczną to robić. Dla niektórych konieczne okaże się założenie działalności gospodarczej, co również wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany w przepisach,  które dotyczą osób wynajmujących nieruchomości. Ministerstwo Finansów przewiduje, że nowe przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2022 roku. Wynajmujący powinni więc dokładnie przeanalizować swoje przychody, koszty a także planowane inwestycje tak, aby zminimalizować negatywne skutki zmian w podatkach.

UWAGA!

Ten artykuł powstał w oparciu o pierwotny projekt ustawy. Informacje o zmianach z dnia 29 października 2021 r. znajdziesz TUTAJ.

POLSKI ŁAD A WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI | JAKIE ZMIANY CZEKAJĄ WYNAJMUJĄCYCH?

ZMIANA NR 1 – FORMY ROZLICZANIA NAJMU PRYWATNEGO

(art. 9a ust. 6 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

W ramach najmu prywatnego jedyną możliwością rozliczania podatków pozostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Likwidacja zasad ogólnych w ramach  najmu prywatnego wiąże się z brakiem możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Osoby, które ponoszą wysokie koszty związane z wynajem, będą musiały założyć działalność gospodarczą, aby móc pomniejszać przychody o poniesione koszty.

ZMIANA NR 2 – LIKWIDACJA KARTY PODATKOWEJ

(art. 9a ust. 1 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Oznacza to brak możliwości wyboru karty podatkowej przy wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawania posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza dwunastu.

ZMIANA NR 3 – BRAK AMORTYZACJI LOKALI / BUDYNKÓW MIESZKALNYCH
W KOSZTACH DZIAŁALNOŚCI

(art. 22c Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Zmiany w amortyzacji oznaczają przede wszystkim koniec optymalizacji podatkowej w oparciu o indywidualne stawki amortyzacji!

Obecnie nieruchomości zakupione z rynku wtórnego używane ponad 5 lat przed nabyciem można amortyzować przy zastosowaniu indywidualnych stawek amortyzacji – maksymalnie 10 % rocznie. Dzięki temu można było generować na tyle wysokie koszty najmu, że pozwalało to znacznie obniżyć wysokość podatku dochodowego z tytułu wynajmu – czasami nawet do zera. To z kolei zachęcało nowe osoby do inwestycji w nieruchomości, a także zachęcało obecnych inwestorów do powiększania swojego portfolio.

ZMIANA NR 4 – AMORTYZACJA LOKALU CZĘŚCIOWO ZAJĘTEGO NA PROWADZENIE DZIAŁALNOŚCI

(art. 22f ust. 4 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Powyższa zmiana oznacza brak możliwości rozliczania amortyzacji mieszkania częściowo wykorzystywanego na działalność gospodarczą. Obecnie osoby wynajmujące nieruchomości jak i prowadzące inną działalność często wykorzystywały swoje mieszkania czy też domy do prowadzenia działalności. Mowa tu o sytuacji, w której, np. jedno z pomieszczeń było wykorzystywane na biuro. W perspektywie planowanych zmian amortyzacja takiej części mieszkania czy budynku mieszkalnego nie będzie już możliwa.

ZMIANA NR 5 – USTALANIE WARTOŚCI POCZĄTKOWEJ
W SPOSÓB UPROSZCZONY

(art. 22g ust. 10 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Do tej pory niewielu wynajmujących korzystało z możliwości ustalenia wartości początkowej budynków czy lokali mieszkalnych w sposób uproszczony. Wynikało to z tego, że stawka podana w ustawie (988 zł za 1 m²) była w większości przypadków niższa niż cena 1 m² mieszkania/budynku wynikająca z aktu notarialnego. Ustalenie wartości początkowej w sposób uproszczony nie było więc korzystne dla wynajmujących. Wybór tej metody wiązałby się z niższymi odpisami amortyzacyjnymi niż w przypadku ustalenia wartości początkowej mieszkania, np. po cenie nabycia.

Po zmianach stawka 988 zł będzie dotyczyć ustalania wartości początkowej wyłącznie w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego. Jednakże w związku z niską stawką za 1 m² ta zmiana nie będzie szczególnie odczuwalna przez wynajmujących.

ZMIANA NR 6 – STAWKI AMORTYZACJI W PRZYPADKU USTALENIA WARTOŚCI POCZĄTKOWEJ W SPOSÓB UPROSZCZONY

(art. 22m ust. 4 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Amortyzacja według stawki 2,5 % pozostanie możliwa tylko dla spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego. Jeżeli wartość początkowa takiego prawa zostanie ustalona w sposób uproszczony, wówczas obowiązywać będzie stawka 1,5 %.

ZMIANA NR 7 – EWIDENCJA ŚRODKÓW TRWAŁYCH ORAZ WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH

(art. 22n ust. 3 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Czego dotyczy przedstawiona zmiana?

Likwidacja amortyzacji lokali mieszkalnych czy budynków mieszkalnych wiąże się również z likwidacją prowadzenia dla nich ewidencji.

Ewidencją pozostaną nadal objęte, m.in.:

– budynki, lokale użytkowe;

– inwestycje w obcych środkach trwałych;

– wyposażenie mieszkań zaliczone do środków trwałych.

ZMIANA NR 8 – WSPÓLNE ROZLICZENIE MAŁŻONKÓW

(art. 6 ust. 2 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Jeśli projekt wejdzie w życie, to małżonkowie będą mogli się wspólnie rozliczyć już w pierwszym roku małżeństwa. Do tej pory wspólne rozliczenie przysługiwało tylko wtedy, gdy małżonkowie pozostawali w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy. Oznacza to, że zawierając związek małżeński, np. w sierpniu 2019 r. wspólnego rozliczenia mogli dokonać dopiero za 2020 r. Dochody z 2019 były zaś rozliczane odrębnie.

ZMIANA NR 9 – OBNIŻENIE RYCZAŁTU

(art. 13 ust.1 Ustawy z dn. 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym
od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne)

Co z tego wynika?

Do tej pory ryczałt ulegał obniżeniu, m.in. o składkę zdrowotną. Dotyczyło to osób, który świadczyły wynajem w ramach działalności gospodarczej a także osób, które świadczyły wynajem w ramach najmu prywatnego, ale składki zdrowotnej nie odliczyły od dodatkowo prowadzonej działalności gospodarczej (innej niż wynajem nieruchomości). Na podstawie projektu ustawy obniżenie ryczałtu o składkę zdrowotną nie będzie już możliwe.

ZMIANA NR 10 – PODWYŻSZENIE DRUGIEGO PROGU DOCHODOWEGO ORAZ KWOTY WOLNEJ OD PODATKU

(art. 27 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Jak wyglądały progi dochodowe dotychczas?

Jak mają wyglądać progi dochodowe według projektu ustawy?

Co więcej?

Do tej pory dochód wolny od opodatkowania wynosił 8.000 zł. Po zmianach kwota ta wzrośnie do 30.000 zł. Jest to korzystna zmiana dla osób, których dochody nie przekraczają tego progu.

ZMIANA NR 11 – ODLICZENIE SKŁADKI ZDROWOTNEJ OD PODATKU

(art. 44 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Projektowane zmiany zakładają brak możliwości odliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne od podatku. W efekcie osoby korzystające z podatku liniowego nie będą mogły pomniejszyć podatku o składki zdrowotne. Z kolei osoby rozliczające najem na zasadach ogólnych w zależności od progu dochodowego, w jakim się znajdą, zapłacą niższy bądź wyższy podatek. Warto zaznaczyć też, że z uwagi na przewidywany brak możliwości amortyzacji mieszkań dochód wielu wynajmujących ulegnie podwyższeniu, co będzie jednoznaczne z wyższym podatkiem do zapłaty.

ZMIANA NR 12 – ZALICZKI NA PODATEK

(art. 44 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych)

Co z tego wynika?

Obecnie obowiązek wpłaty zaliczki miesięcznej/kwartalnej powstaje, jeśli dochód przekracza 3.091 zł. Jeśli zaliczka wynosi mniej niż 1.000 zł, to przedsiębiorcy nie mają obowiązku dokonywania wpłaty. Po zmianach obowiązek wpłaty zaliczki miesięcznej/kwartalnej powstanie, jeśli dochód przekroczy 30.000 zł.

ZMIANA NR 13 – SKŁADKA ZDROWOTNA PRZEDSIĘBIORCÓW

(art. 81 Ustawy z dn. 27.08.2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej
finansowanych ze środków publicznych)

Co z tego wynika?

Do tej pory osoby rozliczające wynajem w ramach działalności gospodarczej płaciły stałą składkę na ubezpieczenie zdrowotne. W 2021 r. składka ta to 381,81 zł miesięcznie. Według planowanych zmian wysokość składek na ubezpieczenie zdrowotne będzie uzależniona od dochodu przedsiębiorcy.

POLSKI ŁAD A WYNAJEM | PODSUMOWANIE

W tym artykule poznałeś najistotniejsze zmiany dla Wynajmujących wynikające z opublikowanego w sierpniu pierwotnego projektu ustawy. Sam widzisz, że niestety nie napawają one optymizmem i jeśli faktycznie wejdą w życie, to wielu wynajmujących już niedługo stanie przed dylematem dotyczącym tego, jaka forma rozliczania wynajmu będzie dla nich najlepsza. Niemniej jednak nadal nie wiadomo, jak będzie wyglądać ostateczna wersja ustawy. Zapisy wciąż ulegają modyfikacjom. Informacje o zmianach z dnia 29 października 2021 r. znajdziesz TUTAJ.

Zobacz też pozostałe wpisy!