Osoby, które zainwestowały w swoje pierwsze mieszkanie na wynajem często stoją przed dylematem: czy remontować mieszkanie na wynajem z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości, czy też kupić materiały i wyposażenie z niższej półki? Nabyć kanapę za 8 000 zł czy za 3 000 zł? Czy sprzęt AGD ma być znanej marki? Kupić wyposażenie nowe czy może używane?

Podejście wynajmujących do aranżacji mieszkań polegające na tym, aby wyposażyć je w materiały „z drugiej ręki” lub takie, które nie są już potrzebne we własnym mieszkaniu (np. starą kanapę czy szafkę) stopniowo się zmienia. Jest to wynikiem coraz to większych wymagań ze strony potencjalnych najemców, którzy mogą wybierać w bogatej ofercie mieszkań na rynku.

Wykańczając mieszkanie na wynajem powinniśmy mieć przed oczyma „sylwetkę” właśnie naszego docelowego klienta. Zadajmy więc sobie kilka pytań o jego upodobania:

• Jak dużo czasu będzie przebywać w mieszkaniu? Czy mieszkanie będzie dla niego tylko miejscem do spania?
• Czy będzie zapraszał gości? Czy potrzebuje prestiżowego mieszkania? Salonu z kominkiem i dużego stołu?
• Czy docelowy klient będzie potrzebować telewizora? Czy będzie mu zależało na szybkim, niezawodnym paśmie internetowym?
• Czy będzie dużo gotował? Rodzina z dziećmi zapewne więcej czasu będzie przebywać w kuchni niż biznesmen traktujący mieszkanie jako hotel podczas podróży służbowej. Czy wystarczającym będzie wyposażenie kuchni w mikrofalówkę czy też niezbędny będzie piekarnik?

Jak działają specjaliści?

Zauważmy, że sieci hotelowe inwestują bardzo dużo w wyposażenie poszczególnych pokoi. Inwestorzy zdają sobie sprawę, że początkowy wystrój pokoi, a przynajmniej jego stałe elementy typu płytki, zabudowane szafy itp., powinien przetrwać okres co najmniej kilkunastu lat. Wyposażenie hoteli pod wynajem krótkoterminowy z reguły jest ponadczasowe, bez urozmaiceń kolorystycznych tak, aby spodobało się jak największemu gronu klientów. Oczywiście zdarzają się pewne wyjątki. Przykładowo dana lokalizacja hotelu sprawia, że konkretne elementy wystroju (np. obrazy) idealnie komponują się z lokalnym krajobrazem (zachód słońca na plaży w nadmorskim hotelu). Ale i w tym miejscu rozbieżności, jeśli chodzi o cenę produktów mogą być ogromne. Na ścianie możemy przecież powiesić plakat za 50 zł lub ręcznie malowany obraz lokalnego artysty 2 500 zł. Czy klient będzie gotów zapłacić więcej za tego typu dodatki? Prześledźmy poniżej zalety i wady wystroju i wykończenia mieszkań „na bogato”.

Zalety remontu „na bogato”

1. Unikalność

Wyposażając mieszkanie w elementy, które są trudniej dostępne, sprawiamy, że wyróżnia się ono na tle innych. Coraz większa konkurencja na rynku wynajmu sprawia, że wynajmujący chcąc pozyskać „dobrego” najemcę, oferują coś więcej niż konkurencja. Oczywiście, w tym miejscu znaczącą rolę odgrywa również cena wynajmu takiego mieszkania oraz potrzeby docelowego klienta. Jeśli mieszkanie znajduje się w sąsiedztwie uczelni to prawdopodobnie docelowym najemcą danego mieszkania będzie student, który niekoniecznie będzie chciał zapłacić większy czynsz tylko dlatego, że biurko będące wyposażeniem mieszkania jest drewniane, ręcznie malowane i na dodatek oznaczone logo prestiżowej firmy. W tym przypadku wykończenie mieszkania „na bogato” będzie miało znaczenie drugorzędne. Studentowi będzie bowiem zależeć na tym, aby biurko spełniało swoją podstawową funkcję tj. było narzędziem do nauki. Uniwersalne biuro domowe – IKEA Czy na drewnianym, ręcznie malowanym biurku student pochłonie więcej wiedzy? Niektórzy zapewne odpowiedzą, że tak 😊 Jednakże wracając do realiów, nie przełoży to się na wyższy czynsz.

Spójrzmy na to z innej strony. Jeśli naszym docelowym najemcą jest prezes dużej firmy wówczas będzie on oczekiwać wysokiej jakości wyposażenia nawet w przypadku biurka.

2. Trwałość

Nie jest nowością, że za wyższą ceną (choć nie w każdym przypadku) kryje się wyższa jakość. Droższe produkty są bardziej odporne na uderzenia, otarcia, usterki, łatwiej jest je czyścić, wymagają rzadszej konserwacji. Ponadto mają one często dłuższą gwarancję aniżeli produkty z niższej półki. Z czym to się wiąże? W przypadku lepszych jakościowo produktów rzadziej będziemy szukać fachowca do naprawy drobnych usterek. Jeśli wynajmujący wynajmuje 1-2 mieszkania wówczas drobne usterki można naprawić nawet samemu. Jednakże w przypadku posiadania większej ilości nieruchomości, obsługa zgłoszeń najemców może być stosunkowo uciążliwa dla wynajmującego.

3. Niższe wydatki na naprawy

Nawiązując do punktu 2. – z mieszkaniem może być jak z samochodem. Często w przypadku używanego samochodu kupionego po okazyjnej cenie, okazuje się, że koszty naprawy przewyższają jego wartość. Nowe produkty, w szczególności te o wyższej jakości mają tę zaletę, że nie wymagają dodatkowych nakładów zaraz po ich zakupie.

4. Wyższy czynsz najmu

Czynsze za mieszkania wykończone drogimi materiałami są z reguły wyższe. Tu ważne jest, aby uświadomić najemcę, że oferowana cena rzeczywiście odzwierciedla jakość danego mieszkania. Przykładowo prysznic może być wyposażony nie tylko w słuchawkę prysznicową, ale również w deszczownicę. Bateria może być „tradycyjna”, ale może również zawierać dodatkowe zabezpieczenie w celu ochrony dzieci przed przypadkowym zwiększeniem temperatury i poparzeniem. Klient powinien zdawać sobie sprawę, że za te dodatkowe elementy należy się wynagrodzenie i z tego tytułu powinien być gotów zapłacić wyższą cenę.

5. Ponadczasowość

Zauważmy, że produkty wysokiej jakości nie wychodzą tak łatwo z mody. Producenci znanych marek zdają sobie sprawę, że klient płacąc wyższą cenę za dany produkt, nie będzie wymieniał go na inny już po roku. Z tego tytułu materiały i kolorystyka danego wyposażenia z reguły przybierają neutralny wygląd tj. taki, który jest aktualny zarówno dziś jak i za 3 lata.

Wady remontu „na bogato”

1. Wyższy wydatek na zakup produktów

Produkty wyższej jakości są droższe, co oznacza, że trzeba nastawić się na większy wydatek przy ich zakupie. Im bardziej znana jest marka, tym produkty są droższe. Ponadto, ceny tej często nie widać na pierwszy rzut oka tzn. najemcy, którzy nie mają dużej wiedzy o materiałach budowlanych i wyposażeniu nie są gotowi zapłacić wyższego czynszu.

2. Jakość wyposażenia nieadekwatna do jego ceny

Nawiązując do punktu 1. – trzeba sobie zdawać sprawę, że podwójna cena za dany produkt nie zawsze odzwierciedla podwójną jakość. Przykładowo wyższa cena produktu może wynikać z zawartego w niej wynagrodzenia dla ambasadora danej marki.

Ponadto zdarza się, że produkt wykonany z tych samych materiałów co jego droższy odpowiednik możemy kupić po niższej cenie. Różnica może polegać na tym, że tańsza wersja produktu nie jest odpowiednio wypromowana pod względem marketingowym.

3. Większe straty

Uszkodzenie droższego produktu bądź jego konserwacja wiąże się z większym wydatkiem przy jego naprawie. Weźmy pod uwagę serwis samochodu. Jeśli pojedziemy do pobliskiego mechanika z naszym 10-letnim samochodem to zapewne wydamy mniej na wymianę oleju, wycieraczek itp. niż w przypadku serwisu najnowszego modelu porsche. Podobnie jest w przypadku wynajmu.

Uszkodzona kanapa za 9 000 zł bardziej uszczupli portfel niż uszkodzona kanapa za
2 000 zł. W wielu przypadkach wysokość pobranej od najemcy kaucji nie pokrywa strat właściciela. Egzekwowanie brakującej kwoty często wiąże się z postępowaniem sądowym, a co za tym idzie dodatkowymi kosztami prawnika. Ponadto, nie każdy z właścicieli jest na tyle przygotowany finansowo i zdrowotnie (dodatkowy stres i nerwy), aby decydować się na drogę sądową. Co więcej najemca może być już nieosiągalny (np. z uwagi na pobyt za granicą), co dodatkowo utrudnia egzekwowanie przez wynajmującego swoich należności. Ostatecznie więc wynajmujący często ponoszą większą stratę z tytułu zniszczeń w mieszkaniach.

4. Dostępność

Niektóre produkty, w szczególności te, na specjalne zamówienie klienta rzadko kiedy są dostępne od ręki. Chodzi tu przykładowo o konkretny rodzaj materiału i kolor będący obiciem krzesła. Czas oczekiwania może się wahać od ok. 1 do nawet 3 miesięcy. W przypadku bardziej specyficznych zamówień zdarza się, że czekamy nawet pół roku zanim idealnie pasująca do salonu komoda będzie na swoim miejscu.

5. Wydłużony czas remontu, czyli opóźniony zwrot z kapitału

Remont mieszkania kupionego w stanie deweloperskim może trwać 2 tygodnie, ale może również trwać pół roku. Panele na podłodze można położyć w 1-2 dni, z kolei proces kładzenia parkietu, na który składa się również cyklinowanie, lakierowanie, wysychanie może trwać ok. miesiąca. W związku z tym, trzeba uzbroić się w cierpliwość. Inwestor będzie musiał dłużej poczekać na gotowość swojego mieszkania do wynajmu, co wiąże się z późniejszym zwrotem z kapitału.

AGD, RTV do mieszkania na wynajem

Standardowy zestaw do mieszkania: pralka, lodówka, płyta indukcyjna/gazowa/kuchnia z piekarnikiem, zmywarka, odkurzacz to klasyczny pakiet, którego zakup jeszcze kilka lat temu nie przysparzał tylu zawrotów głowy co teraz. Z czego to wynika? Ogromny wybór produktów na rynku powoduje, że sami nie wiemy, co będzie najlepsze. Czy dodatkowe funkcje danego wyposażenia będą przydatne najemcy czy też nie? Czy będzie gotów za nie więcej zapłacić?

Pralka – standard w mieszkaniu na wynajem

Weźmy jako przykład pralkę, której cena może wahać się od kilkuset do kilkunastu tysięcy złotych. Od tego samego producenta nie mamy już dostępnych trzech pralek tylko trzydzieści! Jak tu nie zwariować? Nadrzędny cel pralki dla każdego jest taki sam: ubrania mają być czyste. Czy 9 000 zł za pralkę jest tego warte, jeśli ten sam efekt osiągniemy, kupując pralkę za 2 000 zł? Czy nasz najemca będzie potrzebować 22 różnych programów zamiast klasycznych 10? Doceni to, że ma taką dużą gamę programów do wyboru? Czy ciszej pracująca pralka będzie dla niego dodatkowym atutem mieszkania, skoro uruchamia program prania z reguły podczas swojej nieobecności w domu?

Spójrzmy dla przykładu na porównanie niektórych cech dwóch pralek o bardzo skrajnych cenach. Dane widoczne poniżej są autentyczne, poszczególne charakterystyki zostały pobrane ze strony internetowej sklepu z AGD.

Jak widzimy na podstawie tabeli różnice są, ale czy na tyle wielkie, że jesteśmy gotowi zapłacić za pralkę prawie 11 000 zł zamiast 1 tysiąca. Czy najemca będzie oczekiwał wyposażenia o standardzie zbliżonym do pralki B? Czy też wystarczy mu pralka A? A może dobrym rozwiązaniem będzie zakup pralki od firmy B, ale w podstawowej wersji, która będzie dużo tańsza niż 11 000 zł, ale nadal bardzo solidna?

Telewizor w mieszkaniu pod wynajem

Jeszcze kilka lat temu ani najemca, ani wynajmujący nie wyobrażali sobie mieszkania bez telewizora na wyposażeniu nieruchomości. Jak jest dziś? Telewizor stanowi dodatkowy atut mieszkania, którego najemcy nie zawsze potrzebują i nie zawsze oczekują. W dobie dostępnych filmów online i zmiany sposobu spędzania wolnego czasu posiadanie telewizora w mieszkaniu nie ma już tak dużego znaczenia, jak miało to miejsce kiedyś.

Dobrym rozwiązaniem jest więc nie kupować z góry telewizora, gdyż podobnie jak to miało miejsce w przypadku pralek, ceny telewizorów również mogą sięgać kolosalnych kwot. Warto poczekać na znalezienie najemcy i rozważenie zakupu telewizora dopiero wtedy, gdy najemca będzie go oczekiwać.

Na jakie aspekty warto jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie wyposażenia do mieszkania na wynajem?

Standaryzacja wykończenia i wyposażenia mieszkania na wynajem

Standaryzacja dotyczy towarów zarówno droższych, jak i tych z niższej półki. Wykończenie czymś wyjątkowym, specyficznym może nas w przyszłości drogo kosztować. Kolekcje np. glazury o niespotykanym kolorze czy też wzorze mogą po kilku latach być wycofane z produkcji i zastąpione nowym designem. Problem pojawia się w sytuacji, gdy po jakimś czasie coś nam się popsuje w mieszkaniu czy w domu. Specjalne zamówienie części do określonego produktu, który już nie jest produkowany na dużą skalę może nas drogo kosztować. W takim przypadku standaryzacja będzie przewyższała szalę, ponieważ łatwiej jest znaleźć zamienniki produktów, które są w miarę ujednolicone. Ponadto, jeśli wykańczamy już czwarte czy też piąte mieszkanie to przy większych zakupach tego samego produktu możemy liczyć na dodatkowe rabaty.

Z drugiej strony standaryzacja na rynku najmu może spowodować, że nie będziemy wyróżniać się spośród konkurencji. Patrząc na to jeszcze inaczej, jeśli działamy w branży już kilka lat, to często zdarza się, że klienci do nas powracają. Przykładowo jeśli najemcy mieszkali przez rok w naszym mieszkaniu, następnie przeprowadzili się do innego kraju i po kilku latach znów wrócili do Polski, to często wynajmują mieszkanie od danego właściciela „w ciemno”. Zdają sobie sprawę ze standardu i stylu mieszkań oferowanych przez danego inwestora.

U jednego z naszych klientów wszystkie kuchnie są białe (standard IKEA), z wysokiej jakości sprzętem AGD. W łazienkach są standardowe, białe płytki bez żadnych zdobień, ale za to armatura jest wysokiej jakości. Na podłogach ułożony jest parkiet zamiast paneli, ale jest to tzw. parkiet przemysłowy, odznaczający się trwałością i odpornością na zniszczenia. Mieszkania są w dobrej lokalizacji w centrum bądź z dobrym dojazdem do centrum. Oznacza to, że najemca, który już wynajmował przez określony czas mieszkania wie, czego może się spodziewać od danego właściciela.

Dodatkowe atuty mieszkania np. klimatyzacja

Czy inwestować w dodatki typu klimatyzacja? A może jest to już standard w nowych mieszkaniach na wynajem? Jeśli już zdecydujemy się na klimatyzację to powstaje kolejny dylemat. Czy inwestować w klimatyzator kanałowy, który jest bardzo estetyczny i nie rzuca się w oczy, ale jednocześnie wiąże się z wysoką ceną? Czy też wolnostojący klimatyzator będzie wystarczający? Niektórzy z najemców doceniają samą możliwość klimatyzacji mieszkania, niezależnie od technicznych aspektów dostarczenia chłodnego powietrza do nieruchomości. Inni natomiast będą szczególną uwagę zwracać na walory estetyczne mieszkania i tylko zabudowana klimatyzacja będzie dla nich przekonującym argumentem do wynajmu.

Więcej na ten temat dowiesz się tutaj Klimatyzator ścienny czy przenośny? Wszystkie za i przeciw – aero7.pl

Podsumowanie

Jak widzisz, argumentów za i przeciw remontowaniu mieszkania „na bogato” jest dużo. Nie ma idealnego rozwiązania na to, w jaki sprzęt wyposażyć mieszkanie oraz jakiego rodzaju materiałami je wykończyć. W przypadku dużych inwestorów często zdarza się, że swoje portfolio mają zróżnicowane tj. oferują mieszkania zarówno o wysokim, jak i średnim standardzie. Dzięki temu ich klientem jest zarówno najemca o średnich, jak i wysokich dochodach. Jest to podejście dosyć bezpieczne, szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że rynek najmu potrafi być nieprzewidywalny. To, że przez kilka lat nie było w danym mieszkaniu o wysokim standardzie pustostanu nie oznacza, że tak będzie w kolejnym okresie. Może się okazać, że większy popyt będzie na mieszkania o średnim standardzie wykończenia bądź odwrotnie. Warto więc zniwelować w pewien sposób ryzyko i inwestować w różnego rodzaju nieruchomości. Z całą pewnością, zanim wyposażysz mieszkanie, warto poznać potrzeby klientów szukających lokali w danym metrażu i lokalizacji.

Czekamy na Twoje przemyślenia na temat wyposażenia mieszkania pod wynajem? Jakie są Twoje doświadczenia? Czy poleciłbyś nowym inwestorom kupno wyposażenia z wysokiej półki? Czy też lepiej rozpocząć inwestycje skromnie?

Napisz swoje opinie poniżej w komentarzu.

Dodatkowo, jeśli planujesz przygotowanie mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy to zachęcam również do zapoznania się z tym artykułem Wynajem krótkoterminowy | Jak zacząć? | Blog REDi TAX