W ostatnich latach na polskim rynku bardzo popularny stał się wynajem krótkoterminowy. Widoczne jest to nie tylko w stale rosnącej liczbie hoteli. Również właściciele mieszkań coraz częściej decydują się na tę formę wynajmu. Niektórych kusi wyższa stopa zwrotu niż w przypadku wynajmu długookresowego, zaś inni chcą zdywersyfikować swój biznes poprzez wynajęcie części nieruchomości na długi termin a części na krótki. Wynajem krótkoterminowy – jak zacząć i co warto wiedzieć? Dowiedz się, na co zwrócić szczególną uwagę, decydując się na tę formę wynajmu!

Czasem decyzja o rozpoczęciu wynajmu krótkoterminowego wynika ze spadku zainteresowania wynajmem Twojego mieszkania na długi okres. Przyczyn takiej sytuacji może być wiele. Jedną z nich jest brak miejsca parkingowego przy mieszkaniu, np. gdy znajduje się ono w starej kamienicy. Może stanowić to znaczne utrudnienie dla osób dojeżdżających do pracy samochodem, jednak nie powinno przeszkadzać turystom.

Możesz również stracić chętnych na wynajem długoterminowy, jeśli w bliskim sąsiedztwie Twojego mieszkania został wybudowany biurowiec, przez który widok z okna stał się mało atrakcyjny. Z drugiej strony w takiej sytuacji możesz zyskać zainteresowanie biznesmenów, dla których wybudowany biurowiec jest miejscem pracy. Takie osoby często potrzebują wynająć mieszkanie w okolicy na czas kilkudniowej podróży służbowej.

WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY – JAK ZACZĄĆ? | WAŻNE ASPEKTY

1. Działalność gospodarcza

Wynajmując nieruchomość na krótki termin, powinieneś założyć działalność gospodarczą. Ten typ wynajmu spełnia bowiem przesłanki wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej.

Rozliczanie wynajmu krótkoterminowego poprzez najem prywatny urząd zapewne zakwestionuje. Działalność możesz założyć w Urzędzie Gminy lub elektronicznie poprzez profil zaufany.

2. VAT

Jeśli Twoje obroty nie przekroczą 200.000 zł w skali roku, możesz skorzystać ze zwolnienia z VAT. W przypadku gdy Twoja działalność rozpocznie się w trakcie roku, limit ten zmniejszy się proporcjonalnie do okresu trwania działalności.

Jeśli Twoje obroty przekroczą ten limit, to będziesz zobowiązany odprowadzać podatek VAT według stawki 8 %. Oznacza to, że Twoje dobowe stawki za wynajem wzrosną o 8 % lub – jeśli nie zdecydujesz się na podwyżkę cen wynajmu – zarobisz mniej.

Przykład 1

Jeśli korzystając ze zwolnienia z VAT, ustalisz cenę na poziomie 300 zł / dobę, to 300 zł będzie Twoim przychodem.

Gdy zostaniesz zarejestrowany jako podatnik VAT, to albo podwyższysz swoje stawki do 324 zł / dobę (w tym 24 zł VAT)  albo pozostaniesz przy swoich starych cenach a 8 % VAT uwzględnisz w cenie 300 zł.

Jeśli zdecydujesz się na drugie rozwiązanie, to zwróć uwagę na to, że do urzędu będziesz musiał odprowadzić 22 zł VAT (zaokrąglenie do pełnych złotych kwoty 22,22 z), a Twoim przychodem nie będzie już 300 zł, lecz 277,78 zł.

3. Airbnb/Booking

Chcąc pozyskać gości do Twojego apartamentu, zapewne zdecydujesz się na korzystanie z portali do obsługi wynajmu krótkoterminowego, takich jak Airbnb czy Booking.

Pamiętaj, że od każdej rezerwacji dokonanej za pośrednictwem tych portali zapłacisz określoną prowizję, np. 5 % od każdej rezerwacji. Dokładny koszt poznasz po założeniu konta na danej platformie i podpisaniu umowy.

VAT od faktur za Airbnb/Booking

Z uwagi na to, że firmy obsługujące wymienione wyżej portale mają swoje siedziby poza Polską, wystawiane przez nie faktury nie zawierają podatku VAT.

VAT według stawki 23 % powinieneś rozliczyć w Polsce, co wiąże się dodatkowym zgłoszeniem do urzędu, tzw. importu usług (aktualizacja deklaracji VAT-R).

Od każdej faktury za prowizję musisz odprowadzić VAT do urzędu w Polsce. Jeśli jesteś zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, wówczas jednocześnie odliczysz VAT (podobnie jak w przypadku pozostałych faktur kosztowych). Ostatecznie będzie więc dla Ciebie neutralny.

Jeśli natomiast korzystasz ze zwolnienia ze względu na obroty poniżej 200.000 zł, to co miesiąc będziesz musiał składać dodatkową deklarację do urzędu skarbowego i wpłacać 23 % VAT od prowizji.

Przykład 2

Wojtek jest zarejestrowany do VAT jako podatnik VAT czynny. W ramach swojej działalności świadczy usługi wynajmu krótkoterminowego. Wystawia faktury dla gości, doliczając 8 % VAT do każdego pobytu.

W czerwcu Wojtek otrzymał fakturę za prowizje od rezerwacji dokonanych w maju na kwotę 100 zł. Wojtek rozliczy 23 zł (23 % ze 100 zł) jako VAT należny i jednocześnie jako VAT naliczony. Oznacza to, że ostatecznie VAT z tej faktury będzie dla Wojtka neutralny.

Przykład 3

Wojtek korzysta ze zwolnienia z VAT, gdyż nie przekroczył limitu sprzedaży 200.000 zł. Wystawia faktury za najem krótkoterminowy bez podatku VAT.

W czerwcu otrzymał fakturę z Booking za prowizje od rezerwacji dokonanych w maju na kwotę 100 zł. Wojtek powinien naliczyć 23 zł (23 % ze 100 zł) jako VAT należny. VATu tego Wojtek nie odliczy jako VAT naliczony! Podatek ten będzie jednak dla Wojtka dodatkowym kosztem, który można uwzględnić w obliczeniach podatku dochodowego.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące współpracy z Booking znajdziesz TUTAJ.

4. Obsługa wynajmu

Oprócz obsługi portalu, za pośrednictwem którego dokonywane będą rezerwacje oraz wystawiania faktur czy paragonów, nastaw się również na to, że goście będą mieli do Ciebie dużo pytań. Dobrze jest wcześniej przygotować listę najczęściej pojawiających się pytań i odpowiedzi.

Przykładowe pytania od gości:

• Jak dojechać do apartamentu? Którą drogą będzie najwygodniej?

• Jakie jest hasło do wifi?

• Jak obsłużyć TV, pralkę, ekspres do kawy?

• Gdzie można spróbować lokalnego jedzenia?

• Co warto zobaczyć w okolicy? Przygotuj przykładowy plan wycieczki jedno- lub dwudniowej po okolicy.

• Gdzie znajdują się najbliższe centra handlowe?

• Gdzie przewalutować pieniądze?

• Ile czasu zajmuje dojazd z dworca/lotniska?

• Gdzie znaleźć dodatkowe ręczniki?

• Jak zamówić taksówkę?

Listę pytań najlepiej aktualizować na bieżąco – pozwoli Ci to zaoszczędzić sporo czasu w przyszłości. Odpowiedzi na pytania warto wysłać gościom przed przyjazdem.

Mimo sporządzenia listy pytań i odpowiedzi, nastaw się na to, że goście i tak będą do Ciebie dzwonić lub pisać z najdrobniejszymi problemami. Na przykład z zapytaniem o to, czy w dniu wyjazdu mogą zostać w apartamencie godzinę dłużej. Jeśli chcesz uzyskać dobre recenzje od gości, to powinieneś odpowiadać na nie możliwie szybko. W przypadku korzystania portali typu Booking czy Airbnb opinie gości mają dla Ciebie ogromne znaczenie wizerunkowe.

5. Czystość – najważniejszy aspekt wynajmu na krótki termin!

Nawet najlepszy apartament w mieście nie sprawi, że goście będą zadowoleni, jeśli zastaną w apartamencie zabrudzoną kuchnię, toaletę czy zużyte ręczniki.

Biorąc pod uwagę fakt, że na wysprzątanie całego apartamentu czasami masz tylko 2-3 godziny, warto zastanowić się, w jaki sposób sprawnie przygotować mieszkanie. Robić to samodzielnie, czy korzystać z usług firmy sprzątającej? Ręczniki i pościel oddać do pralni, czy wyprać samemu?

Odpowiedzi na te i inne pytania związane z przygotowaniem lokali na przyjazd gości poznasz we wpisie „Wynajem krótkoterminowy – jak przygotować mieszkanie przed przybyciem gości?”.

6. Dostęp do apartamentu

W regulaminie wynajmu możesz zamieścić informacje o tym, o której goście mogą się zameldować i o której powinni się wymeldować.

Nie zmienia to jednak faktu, że goście często będą Cię prosić o zmiany w tej kwestii. Przykładem jest sytuacja, gdy Twoi goście dotarli na miejsce wcześniej niż zakładali.

Z drugiej strony może się okazać, że goście mają opóźniony pociąg czy samolot. Zamiast dotrzeć planowo na godzinę 20:00, będą na miejscu dopiero o 23:00. Co wtedy? Czy jesteś gotów jechać do apartamentu w środku nocy, żeby otworzyć drzwi gościom?

W takich sytuacjach sprawdzi się skrzynka z kluczem na kod, którą zamocujesz przed drzwiami wejściowymi do apartamentu. Możesz rozważyć również elektroniczne zamki otwierane za pomocą aplikacji.

7. Zniszczenia

W przypadku wynajmu krótkoterminowego pomimo regularnego sprzątania mieszkania z reguły „zużywają się” szybciej niż przy wynajmie długookresowym.

Oczywiście z tytułu samego zużycia mieszkania nie otrzymasz od ubezpieczyciela odszkodowania. Jednakże możesz dodatkowo ubezpieczyć wyposażenie lub wydłużyć gwarancję na sprzęt znajdujący się w Twoich mieszkaniach.

Przy rezerwacjach dokonywanych za pośrednictwem portali firmy typu Airbnb blokują na kartach gości kaucje na wypadek zniszczeń (ok. 400 USD). Jeśli w mieszkaniu wystąpią zniszczenia, wówczas Airbnb wypłaci Ci odszkodowanie pobrane z karty gości.

8. Czas

Jak już zapewne zauważyłeś, wynajem krótkoterminowy wymaga od właściciela dużo więcej zaangażowania niż w przypadku najmu długookresowego. Może warto rozważyć pomoc innej osoby, która zajmie się obsługą rezerwacji, wystawianiem faktur, sprzątaniem czy drobnymi naprawami w mieszkaniu?

9. Możliwość poznania nowych osób

Częsta rotacja gości sprawia, że masz do czynienia z wieloma osobami z różnych krajów oraz z różnych branż. Jest to szansa na poznanie nowych osób, dzięki którym możesz jeszcze bardziej rozwinąć swój biznes. Jeśli Twoją grupą docelową są biznesmeni, to jest duża szansa na długookresową współpracę. Oczywiście pod warunkiem, że Twój apartament spełni ich oczekiwania.

W tym wpisie poznałeś kluczowe aspekty, na które powinieneś zwrócić uwagę, decydując się na wynajem krótkoterminowy. Jeśli chcesz poznać praktyczne wskazówki dotyczące obsługi apartamentów wynajmowanych na krótki termin, zajrzyj również do artykułu „Wynajem krótkoterminowy – jak przygotować mieszkanie przed przybyciem gości?”.

Dodatkowo zachęcam do polubienia fanpage’a REDi TAX oraz do regularnego śledzenia wpisów na stronie.

Zobacz też pozostałe wpisy!