fbpx

Jeśli wynajmujesz nieruchomości lub dopiero planujesz inwestycję w nieruchomość pod wynajem, to zapewne intuicja podpowiada Ci, że z tego tytułu będziesz musiał zapłacić jakiś podatek. Pierwsza myśl – podatek dochodowy! W końcu najem to też źródło dochodu. Rozpoczynasz więc poszukiwania w Internecie. Po wpisaniu do wyszukiwarki hasła  „wynajem mieszkania podatki” na Twoim ekranie pojawia się mnóstwo artykułów, jednak ilość informacji w nich zawarta jest dla Ciebie przytłaczająca i zniechęcająca?


W tym artykule znajdziesz zestawienie najważniejszych informacji o podatkach i opłatach, które mogą (ale nie muszą) Cię dotyczyć, jeśli wynajmujesz lub planujesz wynajmować nieruchomości. Zapoznaj się z nimi i sprawdź, co powinieneś wiedzieć, aby dopełnić obowiązków wynikających z przepisów.



WYNAJEM MIESZKANIA | PODATKI I OPŁATY



1. PODATEK DOCHODOWY OD WYNAJMU


Zacznijmy od podstawowego podatku związanego z wynajmem nieruchomości. Wynajmując nieruchomości, w większości przypadków jesteś zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego. Mówiąc krótko – zyskami z najmu częściowo musisz podzielić się z państwem.


Masz do wyboru różne formy opodatkowania najmu: ryczałt, skalę podatkową, podatek liniowy oraz kartę podatkową.


Każda z nich ma swoje plusy i minusy. Dla jednych ryczałt będzie bardzo opłacalny, dla innych niekoniecznie. Część wynajmujących nie wyobraża sobie innej formy rozliczania najmu niż karta podatkowa, z kolei inni preferują ryczałt. Przyjrzyjmy się więc bliżej poszczególnym opcjom, aby zrozumieć, czym się od siebie różnią.



RYCZAŁT OD NAJMU


W ryczałcie od najmu obowiązują dwie stawki podatku: 8,5 % oraz 12,5 % od kwoty przychodu.


Przykładowo, jeśli w danym miesiącu otrzymasz od najemcy 2.000 zł czynszu, to z tego tytułu zapłacisz do urzędu skarbowego 170 zł (8,5 % * 2.000 zł). Do Twojej dyspozycji pozostanie więc 1.830 zł.


Ryczałt według stawki 8,5 % będziesz płacić, dopóki Twoje przychody z najmu nie przekroczą 100.000 zł rocznie. Jeśli wynajmujesz jedno czy dwa mieszkania, to najprawdopodobniej nie przekroczysz tego progu. Pamiętaj jednak, że w sytuacji, gdy Twoje przychody z najmu przekroczą 100.000 zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę zapłacisz podatek według stawki 12,5 %.


Niezmiernie ważny jest fakt, że w ryczałcie nie uwzględniasz kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że podczas obliczeniu podatku nie mają znaczenia koszty, takie jak chociażby wymiana starej pralki. To, że w danym miesiącu poniosłeś koszt związany z zakupem nowego wyposażenia do mieszkania, w ryczałcie nie odgrywa większej roli. Tutaj kluczowe są przychody, czyli czynsze, który otrzymujesz od najemcy. Koszty nie są brane pod uwagę. Pamiętaj jednak, że będąc na ryczałcie masz prawo do dokonania pewnych odliczeń od przychodów i odliczeń od podatku.


Szczegóły dotyczące rozliczania wynajmu ryczałtem znajdziesz w kompleksowym kursie Wszystko o ryczałcie. Po jego ukończeniu będziesz w stanie samodzielnie zajmować się rozliczaniem swojego wynajmu za pomocą ryczałtu.


podatek ryczałtowy od najmu - okładka kursu wszystko o ryczałcie


NAJEM NA ZASADACH OGÓLNYCH (SKALA PODATKOWA)


W przypadku zasad ogólnych również mamy do czynienia z dwiema stawkami podatku. Stawki te są jednak znacznie wyższe niż w ryczałcie i wynoszą 17 % lub 32 %.


Porównując same stawki obowiązujące w ryczałcie i na zasadach ogólnych, można szybko wywnioskować, że podatek liczony według skali będzie znacznie wyższy niż w przypadku ryczałtu. Pamiętaj jednak, że wcale nie musi tak być.


Jeśli rozliczasz najem na zasadach ogólnych, to podczas ustalania kwoty podatku bierzesz pod uwagę nie tylko przychody, ale również koszty. Oznacza to, że wydatki, które ponosisz w związku z wynajmem mieszkania (np. remont, odsetki od kredytu, zakup wyposażenia, media, czynsz administracyjny) możesz odjąć od uzyskiwanych przychodów.


Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych ważne są dochody, czyli Twoje przychody pomniejszone o koszty.


Może się więc okazać, że pomimo wyższej stawki (17 % zamiast 8,5 %) zapłacisz niższy podatek. Co więcej, w niektórych przypadkach podatku nie zapłacisz w ogóle i będzie to w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami.


Wybór skali podatkowej będzie dla Ciebie korzystnym rozwiązaniem, jeśli ponosisz wysokie koszty związane z wynajmem. Pamiętaj, że tę formę rozliczenia możesz wybrać zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak również w ramach, tzw. najmu prywatnego.



PODATEK LINIOWY


Na podatek liniowy możesz się zdecydować tylko wtedy, gdy założysz działalność gospodarczą związaną z najmem. Ta opcja nie będzie dla Ciebie dostępna, jeśli świadczysz usługi wynajmu w ramach, tzw. najmu prywatnego.


W przypadku podatku liniowego – podobnie jak przy opodatkowaniu według skali – możesz uwzględniać koszty uzyskania przychodów. Oznacza to, że wszelkie wydatki na remont, zakup wyposażenia czy media będą wpływać na obniżenie Twojego podatku.


W podatku liniowym obowiązuje jedna stała stawka podatku (19 %) bez względu na wysokość Twoich dochodów.


W przeciwieństwie do skali podatkowej tu nie ponosisz ryzyka, że „wpadniesz” w wyższy próg podatkowy i Twoje dochody będą opodatkowane wyższą stawką. Nawet jeśli zarobisz milion, to podatek i tak zapłacisz według stawki 19 %.



KARTA PODATKOWA


Przechodzimy do kolejnej formy rozliczania podatku za wynajem. Zajmiemy się teraz kartą podatkową. Być może nawet nie słyszałeś o tej opcji. Główną grupą zainteresowanych tym tematem są właściciele pensjonatów nad morzem czy w górach. Większość z nich płaci bowiem podatek właśnie według karty podatkowej.


Wysokość podatku wyjątkowo nie jest tu wyrażona procentowo a kwotowo. Kwota podatku zależy od liczby mieszkańców miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość. Miesięczny podatek mieści się więc w przedziale od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.


Zaletą karty podatkowej jest to, że wynajmujący nie mają obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Z karty nie mogą jednak skorzystać wszyscy wynajmujący. Jest to forma rozliczania podatku skierowana wyłącznie do osób prowadzących działalność gospodarczą. Dodatkowo obowiązują tu pewne limity związane ze skalą wynajmu.



Po zapoznaniu się z powyższymi akapitami masz już ogólny pogląd na zagadnienia związane z podatkiem dochodowym i możliwościami w zakresie wyboru formy opodatkowania najmu. Jeśli natomiast zależy Ci na pogłębieniu tych punktów i zdobyciu wiedzy, która przyda Ci się w Twoich początkach z wynajmem nieruchomości, to zachęcam Cię do zapoznania się z opracowanym przez mnie kursem „Poznaj podstawy wynajmu”, w którym w prosty sposób objaśniam najważniejsze kwestie podatkowe związane z wynajmem nieruchomości.


okładka kursu "Poznaj podstawy wynajmu 2021"


W pierwszej części tego artykułu skupiliśmy się na podatku dochodowym. Jeśli sądzisz, że temat podatków mamy za sobą, to niestety muszę Cię zmartwić… Przed nami kolejny podatek, o którym musisz wiedzieć.



2. PODATEK VAT


Oprócz podatku dochodowego możesz być również zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług zwanego podatkiem VAT. Jest to podatek, z którym masz do czynienia każdego dnia. Kupując paliwo, chleb czy masło w cenie, którą płacisz, zawarty jest podatek VAT.


Stawki podatku VAT są różne. Przykładowo wynajem nieruchomości na cele użytkowe jest opodatkowany stawką 23 %. Refaktura kosztów energii również wiąże się z zastosowaniem stawki 23 %.


Co to wszystko oznacza w praktyce? Przyjmijmy, że wynajmujesz mieszkanie firmie na cele użytkowe za 2.000 zł netto miesięcznie. Może się okazać, że oprócz podatku dochodowego, np. ryczałtu, będziesz również zobowiązany do zapłaty podatku VAT. Wówczas oznaczałoby to zapłatę 170 zł ryczałtu (8,5 % * 2.000 zł) oraz 460 zł VAT (23 % * 2.000 zł).


Nie martw się na zapas. W przypadku wynajmu nieruchomości ustawodawca przewidział pewne zwolnienia z tego podatku. Korzystając ze zwolnienia, wcale nie musisz się przejmować zagadnieniami związanymi z podatkiem VAT. W praktyce duże grono wynajmujących korzysta ze zwolnienia. Zastanawiasz się, czy Ty również możesz z niego skorzystać? Szczegóły dotyczące podatku VAT poznasz w ramach kursu „Poznaj podstawy wynajmu”.


3. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI


Przechodzimy do podatku od nieruchomości. Podatek ten płacisz do urzędu, jeśli jesteś właścicielem odrębnej nieruchomości, np. wyodrębnionego mieszkania z księgą wieczystą. Bardzo prawdopodobne, że z tym podatkiem miałeś już do czynienia w przypadku nieruchomości, w której mieszkasz.


Podatek od nieruchomości wyrażony jest kwotowo i zależy od wielkości nieruchomości. Im większe mieszkanie, tym większy podatek do zapłaty. Stawka podatku od nieruchomości waha się w przedziale od około 0,90 zł do około 23 zł za metr kwadratowy rocznie. Szczegóły dotyczące podatku od nieruchomości znajdziesz w odrębnym artykule na naszym blogu.


4. OPŁATA MIEJSCOWA


Będąc na wakacjach w nadmorskim lub górskim kurorcie, na pewno spotkałeś się z opłatą miejscową pobieraną przez gospodarzy nieruchomości.


Opłata ta pobierana jest za każdą rozpoczętą dobę pobytu od osób fizycznych przebywających dłużej niż jedną dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych:

– w miejscowościach posiadających korzystne właściwości klimatyczne, walory krajobrazowe oraz warunki umożliwiające pobyt osób w tych celach;

– w miejscowościach znajdujących się na obszarach, którym nadano status obszaru ochrony uzdrowiskowej.


Oznacza to, że jeśli prowadzisz pensjonat/kwaterę lub wynajmujesz domki letniskowe w wyżej wymienionych miejscowościach, to prawdopodobnie będziesz zobowiązany pobierać od swoich gości opłatę miejscową. Jej wysokość jak również ewentualne zwolnienia ustala rada danej gminy.


5. OPŁATA UZDROWISKOWA


Rada gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość, może wprowadzić również opłatę uzdrowiskową. Opłata ta pobierana jest za każdą rozpoczętą dobę pobytu od osób fizycznych przebywających dłużej niż dobę w celach zdrowotnych, turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych w miejscowościach znajdujących się na obszarach, którym nadano status uzdrowiska.


Od osób, od których pobrana została opłata uzdrowiskowa, nie pobiera się opłaty miejscowej. Szczegóły dotyczące podatku od nieruchomości a także opłaty miejscowej i uzdrowiskowej znajdziesz TUTAJ.



Udało nam się przebrnąć przez wszystkie najważniejsze informacje dotyczące podatków i opłat związanych z najmem. Mam nadzieję, że zagadnienia podatkowe poruszone w tym artykule nie przestraszyły Cię i nadal chcesz zajmować się wynajmem. W końcu poza kwestiami formalnymi wynajem nieruchomości ma szereg zalet i nie bez powodu coraz więcej osób decyduje się lokować swoje oszczędności na rynku nieruchomości.

Absolutnym minimum, od którego polecam rozpocząć przygodę z wynajmem nieruchomości jest opracowany przeze mnie kurs „Poznaj podstawy wynajmu”. Dostarczy Ci on dużo wiedzy o tym co, gdzie i kiedy należy zrobić, aby uniknąć problemów z fiskusem i w spokoju rozwijać swój wynajem. Co więcej, pozwoli Ci świadomie podejmować określone decyzje inwestycyjne. Przekonaj się, że kwestie związane z podatkami nie są tak trudne jak może Ci się wydawać.


okładka kursu "Poznaj podstawy wynajmu 2021"

Zobacz też pozostałe wpisy!

8 września 2021
5 1 głosowanie
Article Rating
Subskrybuj
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Informacje zwrotne w linii
Zobacz wszystkie komentarze
0
Jeżeli masz jakieś przemyślenia na ten temat, to umieść to w komentarzux
()
x