Zmiany w najmie 2023

Rok 2023 jest przełomowy w kwestii zmian w podatkach od wynajmu nieruchomości. Założenia Polskiego Ładu częściowo weszły w życie już od początku 2022 roku. Dla przypomnienia – osoby, które nabyły mieszkania w 2022 roku, nie mogły ujmować w kosztach 2022 roku odpisów amortyzacyjnych tych lokali. Jednakże, rewolucyjne zmiany dla wynajmujących zostały przesunięte na 2023 rok.   W tym artykule, poznasz najważniejsze zmiany w najmie w 2023 roku a także znajdziesz propozycje działań, dzięki którym skutki reform będą dla Ciebie mniej dotkliwe.

RYCZAŁT OD NAJMU | OPODATKOWANIE NAJMU PRYWATNEGO

W ramach tzw. najmu prywatnego jedyną możliwą formą opodatkowania w 2023 roku jest ryczałt. Co to oznacza dla wynajmujących?

Obliczając ryczałt z najmu wynajmujący nie uwzględniają kosztów uzyskania przychodów, w tym m.in. odsetek od kredytów, remontów, mediów. Biorąc pod uwagę obecne stopy procentowe koszty odsetek stanowią duży udział we wszystkich kosztach związanych z najmem. Od 2023 r. w najmie prywatnym nie będzie można już uwzględnić odsetek przy obliczaniu podatku.

Możliwość rozliczania najmu prywatnego według zasad ogólnych w 2023 roku zostaje zlikwidowana.

Jedynym sposobem, aby przy obliczaniu podatku uwzględniać koszty uzyskania przychodów jest założenie działalności gospodarczej oraz wybór podatku liniowego (19%) bądź opodatkowania według skali (12%/32%). Wynajmujący, którzy zdecydują się na taki krok powinni jednak wziąć pod uwagę inne, dodatkowe koszty prowadzenia firmy m.in. składki ZUS, księgowość.

ZMIANY W NAJMIE 2023 – JAK OBLICZYĆ RYCZAŁT

Ryczałt wynosi 8,5% od przychodów do wysokości 100.000 zł rocznie. Jeśli przychody wynajmującego przekroczą ten limit wówczas stawka wzrasta do 12,5% od przychodów ponad 100.000 zł.

Przykład 1.

Wojtek wynajmuje 1 mieszkanie w ramach najmu prywatnego. W styczniu otrzymał od najemcy 3600 zł czynszu.

Ile wyniesie podatek?

Podatek wyniesie 306 zł (8,5% x 3600 zł).

Przykład 2.

Wojtek wynajmuje 6 mieszkań. W lipcu przychody Wojtka wyniosły 15.000 zł. Począwszy od początku 2023 roku do końca lipca Wojtek uzyskał już 105.000 zł przychodów

Ile wyniesie podatek za lipiec?

8,5% x 10.000 zł oraz 12,5% x 5.000 zł = 1475 zł

Pobierz kalkulator ryczałtu a obliczenie podatku zajmie Ci kilka sekund!

OPODATKOWANIE NAJMU W DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

Osoby, które zdecydują się na założenie działalności gospodarczej oprócz ryczałtu mają również do wyboru opodatkowanie według skali bądź podatkiem liniowym. Pierwszy z wyborów wiąże się z podatkiem według stawki 12% w pierwszym progu podatkowym (do kwoty 120.000 zł) oraz 32% od nadwyżki ponad 120.000 zł. Należy też pamiętać, że przy tej formie opodatkowania obowiązuje dochód wolny od opodatkowania w wysokości 30.000 zł. Oznacza to, że wynajmujący, których dochód nie przekroczy 30.000 zł nie zapłacą podatku. Druga z wskazanych powyżej form opodatkowania działalności a więc podatek liniowy oznacza opodatkowanie podatkiem według stawki 19%. Stawka ta jest stała, niezależna od wysokości dochodów. Przy opodatkowaniu podatku liniowym nie obowiązuje dochód wolny od opodatkowania (30.000 zł).  

Koniec amortyzacji lokali/budynków mieszkalnych oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Koszty amortyzacji mieszkań dla wielu wynajmujących stanowiły element optymalizacji podatkowej. Dzięki amortyzacji podatek dochodowy u osób wynajmujących nieruchomości był bardzo niski. Niektórzy z wynajmujących uwzględniając amortyzację ponosili stratę podatkową, co wiązało się z brakiem obowiązku wpłaty podatku dochodowego. Polski Ład w pierwotnej wersji zakładał likwidację amortyzacji lokali/budynków z kosztów już od 2022 roku. Po nowelizacji wprowadzone zostały przepisy przejściowe, dzięki którym wynajmujący, po spełnieniu określonych warunków, jeszcze w 2022 roku mogli uwzględnić w swoich kosztach amortyzację mieszkań. Dotyczyło to zarówno najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej.

Uwzględniając wprowadzone zmiany w najmie 2023, osoby wynajmujące nieruchomości w ramach działalności gospodarczej nie zaliczą już do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych budynków/lokali mieszkalnych bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ograniczenie to nie ma zastosowania do nieruchomości niemieszkalnych. Wynajmujący, którzy wynajmują lokale użytkowe np. biura będą mogli rozliczać amortyzację nieruchomości niemieszkalnych w kosztach pod warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej.

JAK PRZYGOTOWAĆ SIĘ NA ZMIANY W NAJMIE 2023?

1.Zmniejszenie podatku od wynajmu nieruchomości poprzez przeniesienie opłat na najemcę

Rozliczając się ryczałtem wynajmujący nie mogą odliczyć kosztów uzyskania przychodów. Mogą jednak część kosztów związanych z wynajmem „przenieść” na najemcę. Dzięki temu obniży się przychód do opodatkowania oraz podatek do zapłaty do Urzędu Skarbowego. Więcej na ten temat znajdziesz w tym ARTYKULE.

2.Założenie działalności gospodarczej do rozliczania najmu

Jeśli wynajmujący ponoszą wysokie koszty związane z wynajmem np. odsetki od kredytu lub media wówczas mogą je uwzględnić w kosztach uzyskania przychodów pod warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej oraz wyboru opodatkowania według skali podatkowej bądź podatku liniowego. Należy jednak pamiętać, że działalność wiąże się również z innymi kosztami np. składkami na ubezpieczenie społeczne czy też kosztami księgowości. Ponadto od 2022 roku wprowadzone zostały nowe zasady opłacania składek na ubezpieczenie zdrowotne, których wysokość zależy od wysokości dochodów. Wynajmujący, którzy zdecydują się na opodatkowanie działalności według skali są zobowiązane do zapłaty składek zdrowotnych w wysokości 9% swoich dochodów. Osoby, które wybiorą podatek liniowy zapłacą składki zdrowotne w wysokości 4,9% swoich dochodów.

3.Rozliczenie straty z najmu za 2022 oraz poprzednie lata

Rozliczając się  na podstawie ryczałtu od najmu nie można uwzględnić kosztów uzyskania przychodów ale można dokonać pewnych odliczeń od przychodów, w tym m. in. straty. Jeśli wynajmujący do końca 2022 roku rozliczali najem prywatny na zasadach ogólnych to poniesione straty z ostatnich 5 lat mogą odliczyć do przychodów uzyskanych w 2023 roku w ramach najmu prywatnego. Pamiętajmy, że stratę możemy odliczyć tylko z tego samego źródła. Stratę z najmu prywatnego możemy odliczyć od dochodu/przychodu również z najmu prywatnego. Stratę poniesioną w działalności gospodarczej możemy rozliczyć w kolejnych 5 latach również tylko w działalności gospodarczej. Jeśli wynajmujący poniósł stratę w 2022 roku w ramach najmu prywatnego a w 2023 roku zdecydował się rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą, to poniesionej straty z 2022 roku nie uwzględni przy obliczaniu podatku z działalności w 2023 roku.

Jeśli chcesz uzyskać więcej informacji na temat wybranych odliczeń, to znajdziesz je TUTAJ.

Zobacz też pozostałe wpisy!